谈述让与购房权“让与”性质

更新时间:2024-01-15 点赞:10546 浏览:44117 作者:用户投稿原创标记本站原创

一、由一起购房权“让与”的案例引发的思考

被告王某系荣昌县某单位职工,2010年纳入该单位危旧房改造对象。2010年5月21日被告主动与原告李某签订《房屋代为购买协议书》,双方协议约定李某以王某的名义交纳房屋修建款,待房屋建成后,由王某将产权过户与李某,同时王某将因购房所获得的经济补偿金20000元赠送给李某,如一方违约需支付另一方违约金50000元。事后,由于单位修建集资房的名额限制,王某放弃了购买单位集资房的资格,从而无法“让与”李某,继而李某的购房权益无法实现,遂诉至法院,请求判令王某继续履行合同,并要求支付2万元的经济补偿金,同时承担5万元的违约金。
从原、被告协议内容可以看出,由李某垫付资金,以王某的名义购买修建房屋,王某提供的只是单位员工可以优惠购买该房屋的资格性利益。当房屋修建完毕后,双方再产权过户,由李某取得房屋的所有权。暂且不问该集资房的自由转让是否会得到单位的允许,也不深究双方为何签订这份协议,只要协议内容不违反法律规定,没有侵犯国家、集体和第三人的利益源于:免费论文www.618jyw.com
,该协议为双方真实意思表示,,按照合同法规定,那么它的效力便得到了法律的认可,这是一份有效的民事合同。既然是民事合同,从内容可以看出,其效力性质主要涉及赠与合同和买卖合同,究其本质,主要是两种意见。
第一种意见认为这是一份买卖合同。买方李某先行支付房屋价款与卖方王某用以修建房屋。卖方王某凭借单位集资房修建资格取得买卖标的,王某将因购房所获得的经济补偿金20000元赠送给李某,这份补偿金则可以视为购房款的部分返还。从表面看来便是李某购买王某的房屋,由李某预先支付购买房屋的价款,那么便可以从买卖合同着手分析。因王某已经放弃了购买房屋的资格,客观上李某要求其继续履行合同的已不可能,那么依照《合同法》的规定王某应承担履行不能的违约责任,支付李某5万元的违约金。
第二种意见认为该协议是一份赠与合同,王某将自己的单位集资房屋的购买权无偿赠与李某,由李某自行交纳房款,待王某取得房屋产权后另行过户给李某,王某在李某取得房屋所有权的过程中担当的只是协助履行的角色。认为该份协议为赠与合同,其主要理由如下:是李某并未支付对价的情况下,无偿取得了王某的单位购房资格,王某亦未要求李某履行相应的义务。整个合同所表达的内容就是李某无偿获得王某的所给予的资格性利益,符合赠与合同的内容和特点。那么纠纷的解决则可以这样分析:王某在赠与合同中所载明的购房权让与李某之前,根据《合同法》规定,王某享有任意撤销权,其放弃购买集资房的资格便是行使撤销权的表现,该协议因撤销而不具有法律效力,对双方当事人没有约束力,对于李某的诉讼主张则将得不到法律的支持,被法院判决驳回。

二、对购房权“让与”纠纷案的法理分析

买卖合同是指出卖人交付标的物并转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。二者都是转移财产的合同,包括财产所有权和其他财产权利。所不同的是买卖合同是有偿转让,而赠与是无偿转让。那么单位集资房购买资格通过协议“让与”他人,这之间的协议性质是赠与,还是买卖?
笔者认为,王某和李某之间签订的合同可以分为两个部分,双方约定李某交纳房款,用于购买单位的集资房,建成的房屋所有人是王某,虽然双方并未对钱款的性质作出明示,但该行为的结果为王某取得了房屋所有权,就可以认定李某交纳房款便是将钱借与王某,二人之间就该部分的协议便是具有民事借款合同的性质。另外,双方约定,王某在获得了房屋所有权之后将房屋过户到李某名下,并将因购房所获得的经济补偿金20000元赠送给李某。显然王某将购房所获得的经济补偿金20000元赠送给李某的行为是赠与性质,那么王某将房屋所有权转移给李某是否就是王某履行买卖合同的交付义务呢?笔者认为,王某将房屋所有权转移给李某,其中包括了购买房屋的资格性利益,因为该房屋购买权是具有人身属性,房屋如果建成产权人只能是王某,故只有单位的员工才可以享受。虽然李某支付了对价,但并非房屋的实际价值,其中包含了房屋的资格性利益。而从合同中看出王某给予李某购房资格性利益的同时并未获得相应的对价,是无偿给予李某的,故这一部分为赠与性质的协议。综上所述,王某通过由李某垫付资金,取得单位集资房的所有权,然后在此基础上赠与李某,双方实现转让房屋产权。从而本案就可以得出如下结论:王某放弃购买单位集资房资格,造成没有使用李某提供的房屋修建款的必要,二人之间的借贷行为并未实际发生,并无违约责任可言;王某放弃购买单位集资房资格,王某无法获得单位集资房的所有权,表明王某撤销了协议中赠与房屋及补偿金的意思表示。按照《合同法》的规定,在财产权利转移之前,赠与人可以撤销赠与。在本案中,资格性利益可以视为一种财产权利,王某放弃了这一资格性利益,也即谈不上财产权利的转移,故王某撤销赠与是符合法律规定的,由此该赠与关系自始无效。那么王某不承担违约责任,法院应当驳回李某的诉讼请求。
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