试议信贷资金论信贷资金在房屋交易资金托管业务实际推广运用学位

【摘要】房屋交易资金托管业务是近年新兴的金融服务，其对于房屋交易安全产生了有利影响，也成为银行提高市场竞争力的重要产品，在实际推广应用中，存在诸多需要探讨的问题，本文试从信贷资金注入房屋交易资金托管业务的角度　，主要针对新开发商品房按揭和二手房按揭两种情况，探讨其实际应用，并提出相应的优化建议。
【关键词】房屋交易；资金托管；信贷资金
2095-3089（2012）12-0020-02
建设银行在传统房地产市场业务发展中不断创新，继续巩固自身在同业中的领先地位，其优化推出的“房屋交易资金托管”（原“房易安交易资金存款账户”）业务丰富了建行新房和二手房交易业务产品，提供了更多的市场竞争工具。本文仅从信贷资金注入业务的视角探讨其实际应用的可行性，具体从新开发商品房按揭和二手房按揭等方面进行分析。
1在新开发商品房按揭业务中应用的可行性分析
目前，新开发商品房按揭业务从产权角度看存在两种大的类型。
（1）房屋大产权办妥前的按揭业务。从开发商资金管理、成交模式、监管模式、市场惯例等方面来看，期房按揭业务各项环节已经比较成熟，信贷资金交易过程中面临的违约风险已经得到有效地规避。因此，除极个别特例之外，目前期房按揭业务很难成为交易资金托管嵌入的主要领域。
（2）房屋大产权办妥后的按揭业务。主要是高档楼盘（别墅）和尾盘等销售较慢的房屋类型。对于该类按揭业务，房屋交易托管业务可以有效覆盖银行资金交易的风险敞口，从银行、开发商、客户的角度出发，都可以得出嵌入资金托管业务具有可行性的结论，具体分析如下：
期房按揭是以“产权预告抵押登记”完成作为放款的前提条件，但刚办完大产权的按揭无法产权预登记，只能通过产权分割形式分户产权。在这种情况下，银行和开发商之间难以建立起一套风险分担机制来规避各自所面临的风险。此时，银行无论是在分户产权完成之前，还是之后对开发商放款，都存在问题。
如果银行在分户产权完成之前率先对开发商进行放款，那么银行就面临着以下两方面的风险。
一是这种操作方式本身就存在着合规性风险。建设银行内部规定各分支机构在住房按揭业务中，必须在抵押完成之后才能对开发商进行放款，而现房房屋抵押的又必须以分户产权完成为前提。因此，银行先于分户产权向开发商放款的行为违反了内部文件的规定。
二是以这种方式操作无法及时房屋抵押。如果开发商在分户产权之前获取银行放款，实现了流回笼的目标，那么，开发商将缺乏及时分户产权的内在驱动力，导致房屋抵押无法及时。
如果银行在分户产权完成之后对开发商进行放款，那么开发商的流回收期限存在不确定性。这种不确定性来自于以下两方面。
一是分户产权的期限具有不确定性。分户产权需要通过房屋监管部门来实现，而整个流程并不处于开发商主导之下，因此在期限上难以控制，具有不确定性。
二是银行放款时点具有不确定性。一方面，从分户产权完成到房屋抵押完成具有一定的时滞，导致开发商账款回收期延长；另一方面，银行缺乏相应的激励机制在房屋抵押完毕之后及时向开发商放款。
由此可见，这种旧模式对于银行和开发商的业务合作存在一些不利影响。而通过对房屋交易资金进行托管，就可以解决这个源于：大专毕业论文范文www.618jyw.com
问题，可以在银行和开发商之间建立起一套合理的风险分担机制，进而可以在银行、开发商及客户之间形成一种正和博弈的局面，是市场需要的一种金融创新服务，具有较强的可行性。
再从所涉及的市场三方的角度来看，推行房屋交易资金托管业务符合各方利益。
从商业银行管理方面来看，房屋交易资金托管业务符合安全性、收益性、流动性原则的要求。首先，该业务可以避免开发商延迟分户产权进而影响房屋抵押进度所造成的信用风险，增强了银行信贷资产的安全性；其次，该业务可以收取一定的托管费，提高了商业银行的综合收益；再次，银行通过托管可以将房屋交易资金在一定的时间限度内留存在银行内部，从而提高了银行自身的流动性。
从开发商角度来看，大部分尾盘属于慢销、零散产品，开发商对这部分产品的资金回笼预期比批量预售时较长，因此能够接受资金托管所带来的资金回笼速度减慢，同时，这项业务能提高银行放款的确定性，开发商更乐于接受。此外，资金托管业务手续较为简便，提高了开发商的参与积极性。更重要的是，这项业务将促进尾盘交易的安全性，从而能提高市场热度，为开发商带来更多销售机会。
从客户角度看，房屋交易资金托管业务在银行和开发商之间形成一种较为合理的风险分担机制，避免了由于银行和开发商之间的利益冲突导致客户迟迟难以获取分户产权的问题，并提高了现房交易的安全性，将会得到客户的欢迎。
综合上述，在现房销售按揭中积极推广资金托管业务，可以在银行和开发商之间建立合理的风险分担机制，实现商业银行管理中对安全性、收益性和流动性的目标，同时促使现房销售交易安全，满足了开发商和客户的市场需求，具有很强的可行性和必要性，建设银行应该大力推广该项业务。
2二手房交易中的应用
从目前二手房成交类型看，主要是撮合和散户自主成交，其中渗入二手房按揭信贷业务主要是撮合。而房屋交易资金托管正好可以在撮合模式下满足银行、机构以及买卖双方的利益需求。
第一、房屋交易资金托管可以通过改进二手房按揭业务的操作流程，在维持银行原有风险水平的情况下，提高银行的竞争能力，增加银行综合收益。二手房交易市场的活跃应该成为房产市场发展成熟的标志，而二手房贷银行的市场份额和竞争力会对房屋信贷业务发展产生重要影响。目前从成都市各家银行业务操作流程来看，二手房按揭业务操作流程基本如下：撮合——买方双方按揭受理——贷款申报审批通过——买方首付——卖方结按——解除抵押——过户——贷款投放。其中，影响效率最大的环节在于卖方结按和过户，由于受卖方银行结按效率和买卖双方撮合、过户受理时间较长等因素制约，二手房从受理到投放平均时间在2个月左右。从上述流程来看，应该在“买方首付”到“过户”之间的环节提前启动按揭投放，对房屋信贷交易资金进行托管。一般论文格式范文www.618jyw.com