分析商业区高校—商业区合作进展方式调查与深思

大学生商业区，伴随着高等教育社会化和高校规模的不断扩大，已然成为高校群体日常生活的重要组成部分。正由于其自身条件的特殊性，高校不得不基于大学生消费群体的基本利益对大学生商业区有所管理和制约。通过对浙江各高校与周边商业区的实地调查，借助高校自身优势以及其与商业区发展的互补性，力图立足实际设计一种较为符合发展要求的新型发展模式，并为杭城内外的高校商业区提供有效的建设性范例。
商业区高校发展模式创新创业大学生商业区内在服务质量的高低，直接关系着附近高校消费群体以及社区居民的生产生活。然而正由于其形成过程自发性、管理上不规范和信息交流渠道缺失等，相比于校内商业区域，在服务质量上仍存在着不小的差距。而大学生商业区的集中化和规模化，对高校群体具有着校内商业区域所无法比拟的重要影响，故而其管理上的规范化显得尤为重要。

一、各高校周边商业区发展中所存在的问题

为了获取可靠的第一手资料，我们选择浙江省内各高校周边商业区进行实地调查。商业区内服务设施齐全程度与其所在地区的经济发展程度和地理位置相关，如相比于浙江师范大学地处偏僻，商业区不甚繁荣，而浙江理工大学等周边商业区的设施则较为完善，其消费水平也相对较高；同时，所采访的大学生对商业区的服务评价总体不错，基本满意。通过对材料的整理和分析，对其目前的发展情况作了以下总结和归纳：

(一)商品及服务的多样化，使得环境和食品安全难以保障

据调查发现，高校周边的商业区所提供的各种商品和服务能够基本满足高校及社区消费群体的生活需求，服务内容主要有餐饮、服装、超市、宾馆等，另有网吧、饰品店、理发店、台球室等休闲所。然而，商品及服务的多样化也逐渐暴露出关于食品卫生和环境保护等问题，主要有：
1.商业区内部餐饮类店铺过分集中，基于其主要消费群体为在校大学生以及周边社区居民，因而食品卫生问题显得尤为突出。走访发现，在校大学生对餐饮店所提供的饮食卫生普遍存有疑虑，一是地沟油等食品原料安全，摘自：本科生毕业论文www.618jyw.com
二是餐饮店铺的清洁卫生。
2.餐饮类店铺的增多也对街区内部街道的整洁造成了较大的影响，街道卫生呈中下水平，基本都是商铺各自自觉管理所在范围的卫生情况。因没有严格的监管制度，故而空气混浊，果皮纸屑随处可见，而这些一般会由街道的环卫工人进行处理。同时商铺较为集中，街道略显窄小，也对商业区内部的卫生清理造成较大的阻碍。
对于上述问题，一般情况下是有辖区内大队进行管理，但因多种因素，管理缺口较大。

(二)没有建立起规范的管理机制，学生申权维权不便

据了解，高校周边的商业区基本不为高校管辖，而是属于政府，或者作为村镇的一部分，其土地归集体所有。因靠近高校，对该区域的利用一般是通过土地转让或出租建立商业区，以吸引高校群体和社区居民前来消费。商业区的管理活动是按照浙江省普通营业管理办法由当地有关部门来执行，店铺进入经营，需要取得营业执照和店铺租赁协议。若有店铺转让和转租，在已经营业执照、具有营业资格的前提下，一般仅需要和商铺主自主订立转让或者租赁合同，即可进入经营。但也不能排除若干店铺并未相关手续，而是私下通过转租的方式开始经营活动。而有关部门对于店铺经营资质并未有实质上的审查，而仅限于形式上，由此在商品及服务质量方面出现较大缺漏。采访得知，学生对商业区内部的商品质量态度不够乐观，多数认为，对于服装及生活用品，虽然较为便宜，但是质量一般，甚至较差。相对于市中心其消费水平较低，因缺少足够的监管，商品和服务质量更是有所折扣。
商业区内基本没有具体成文的管理规范制度，对商业区区内商铺经营主的权利义务未作明确规定和说明，如果发生纠纷，基本由商业区内部自行解决，而没有设立专门的管理处予以介入。更为重要的是，商业运营活动中缺失信息收集与反馈机制，学生或者商铺店主在有权利诉求甚至遭遇权利损害的情况下，申权维权不够方便快捷，甚至无处申权维权，所产生的矛盾未能得到及时解决，甚至可能激化。
在对大学生涉及权益损害问题的采访中了解到，如遇产品问题，学生一般是直接找商家索赔，在没有正规票据作为证据或者损失较小的情况下（通常只有大型超市及宾馆等较大商铺提供），也会选择放弃维权，主动“认栽”；而遇到人身损害问题，则也会选择联系高校相关部门予以协助解决问题，去校外相关维权部门则较为不方便，甚至有相互推诿现象。当然，这无疑还涉及到高校学生的维权意识问题，另作讨论。但是，没有一个特定和稳定的信息反馈平台，无论是对任何人维权都是不便也是不利的，不能被简单忽视。

(三)校外商业区缺乏大学生创业平台

据调查了解，各大高校均重视并鼓励大学生创新创业而开展了一系列项目活动，例如温州大学城市学院的“浙商孵化园”、浙江农林大学设立的“大学生创业园”和“大学生创业广场”，同时还特别开展了独具特色的“创新创业班”，招募有创业意向的同学进班研修辅导。但是，校内的各种“创新创业”活动，不是过分偏于理论，就是偏于简单的商品买卖，且扩展范围小，不利于大学生自主创业思维意识和技能的培养。相比于校外，则缺少足够的“实战经验”，风险承担过小，竞争压力偏弱，实际锻炼价值不高。若能够给大学生创造一个在校外进行锻炼的平台，则显得很有意义了。
目前，通过走访发现，因缺乏真正有效的商业技能培训，大部分“创业实践”流于形式，大学生校外自主创业仍占少数，未能形成良好的规模，或因实际操作过程中生产效益不高、店铺租金贵等其他问题，导致学生的参与积极性不大，兴趣度下降。大学生选择大多是服务生、发传单等类工作。浙江师范大学有联系相关部门，在商业区建立了规模不大的“大学生创业基地”，向有创业意向的学生提供收费服务，替学生承担了一部分风险，租金相对于社会上要低，申请两年后未达到预计销售业绩，则会失去店面使用权。这样的尝试显然为大学生自主创业提供了较好的途径。

(四)存在的其他问题：

1.因碍于其场地所限，商业区规模的扩大会受到很大的限制；商业区的发展或局限于高校附近，而与周边城市的连接方面受限，也就是说难以将商业区的发展影响扩展到整座城市。
2.商业区地块为政府抑或村镇集体管辖，在未得到政府政策支持和高校的积极鼓励的前提下将无法有效开展。商业区开展过程中区内的卫生、秩序管理等制度亟待完善，也可能产生冲突和矛盾，需要提前做好各方面沟通交流工作。
3.高校作为教育事业单位，商业色彩过于浓重会对高校的文化教育造成一定的冲突，实践中在充分考虑到高校师生的生活品质问题上，高校实际上应有责任对此进行一定程度的干预。但是通过对高校相关部门和商业区的采访和调查了解到，各高校与校外商业区联系并不紧密，基于分属于不同方管辖，因而基本上没有合作项目。

二、高校—商业区合作发展的新模式构想

高校和政府只有转变传统管理观念，解放思想，减少行政性权力干预，给大学生独立开展活动的支持和扶持，给予大学生管理团队充分的尊重和信任，才能保证新模式运行，保持创新力和活力。故校方和政府的态度转变和资源投入是该发展模式取得成功的重要环节。
高校一般拥有属于自己的校内商业区，设立了专门机构进行管理，如浙江农林大学后勤集团统一管理校内的各种商业活动；温州大学城市学院的大学商务中心更设置优斯特商场，为格子铺形式，为缺乏创业基金的学子提供自主创业机会。况且正因为高校是教育事业单位，其主要职能在于高等教育和高校管理，对商业性活动在原则上应当保持一定距离，所以高校与校外商业区的联系基本不存在是有理由的。
然而，随着高等教育社会化的不断深入，在大学生就业形势严峻、开始呼吁高校培养创新创业型人才的背景下，高校与商业区的联系将不断紧密加强，高校在保持自身职能和性质的前提下，与校外商业区的合作可能性也将大大提高，这不仅有利于高校实现自身的战略目标，更能够借此提升自己源于：毕业论文致谢词www.618jyw.com
的综合实力，扩大社会影响力，从而提高社会声誉，与商业区发展共同实现双赢局面。
在实施可能性方面，高校基于其长久以来对于自己内部商业区的管理和维护，已具备基本的实践经验，但考虑到校外商业区地位和性质的特殊性，在管理经验上需要有所改变。同时，高校具有一定的科技实力，其创新产品和创新技术的投入需要经过市场的检验和评价，从而有足够的实施数据进行改进和完善。就这方面来说，校外商业区区有着天然的优势，很好地符合了高校的发展要求。作为高校临近的实验基地，是大学生创业实践和高校文化宣传的良好平台。
基于以上分析所得可知，高校和商业区在各自发展上存在着良性的合作基础，有着共同的发展需求。相比于发展成熟的商业区，高校在与其合作的难度有所加强，但是就正初步形成的商业区而言，则存在着很大的合作可能性和现实操作性。就此，我们根据现实情况探讨和设计一种新的高校—商业区合作发展模式。

三、高校—商业区合作发展的基本原则和具体措施

“高校—商业区合作发展新模式”的具体设计方案，简单而言，即高校与政府（抑或村镇委员会）协议约定，商业区设立管理委员会，制定相关的管理细则，依法对商业区进行管理。在不影响原有商业基础的条件下，首先要对商业区的现有格局作明确的改造并进行有效的实施，在商业区呈现更为稳定的发展基础之后，高校依靠学生群体，将本校的科研创新产品和技术投入商业区进行销售，通过各方面的宣传、推广活动吸引周边村镇居民前来参观了解，并向高校及时进行信息反馈，以作针对性的调整预案。当高校与商业区的磨合进入平稳期之后，除了为商业区进一步招商引资外，也要邀请其他高校和科研类机构进行文化和科研技术交流，从而在具备一定发展力的基础上扩大高校的社会影响力，提高社会声誉，也为高校与商业区的进一步合作与交流奠定扎实的基础。

(一)合作发展新模式的基本原则

1.商业区经营自主原则。即不受到高校与市政府不利于市场运行的过份干涉，不违背市场发展规律，不能简单地以行政手段加以制约。
2.管理服务性原则。即任何管理活动都以向商业区发展提供辅助性服务活动为主，不得干扰商业区内商铺店主的经营活动，而是为其提供更适合于商业经营的良好环境。
3.商业区管理委员会独立性原则。即管理委员会的工作均独立开展，只是在商业区改造等重大问题上需要与校方共同商议决定，并征求所有方的同意批准。校方对管理委员会的决策有提出建议和异议的权利，但不得直接干涉管理委员会的工作。
4.大学生参与性原则。这是该模式的特殊原则，即不论是商业区管理活动，还是大学生创业平台的创建和发展，均由大学生群体全程参与。对于重大决策的决定、实施和监督也需要有大学生的参与，管理委员会应当对此充分重视。

(二)实行该发展模式的具体问题

1.管理协议与规定

校外大学生商业区一般不属于高校管辖，故需要与政府或者村镇委员会共同起草签订一份关于双方权利义务的委托合同，专门设立“商业区管理委员会”，约定一定期限内，按照共同制定的管理规定操作。需要作出说明的是，对于商业区管理费用等必要支出均由商业区所有方承担，涉及管理处罚的问题则交由政府处理，高校作为形式上的管理方。
管理规定中的“规定”均为“服务性规定”，即不允许有任何干扰市场秩序，破坏市场竞争自由的非授权性行为，所有的管理活动均为商业区各商户服务，而且其管理活动应当在专业人员的指导下执行。对于商业区内有必要进行改动的地方，高校可以通过向所有方反映，并在充分探讨和分析的基础上，确定实施与否，最后所做出的决定需要被公示。同时，管理相关方有调解商业区内商户间纠纷矛盾的义务，依据事实和法律排除纠纷。当然，商业区所有方应当定期召开会议，对大学生商业区的发展和实施情况做实质了解，商业区管理委员会需要对此进行作详细的书面报告，并针对管理过程中出现的一系列问题提出自己的意见和建议。

2.商业区管理委员会

商业区管理委员会为独立机构，校方无权单独解散该机构，但商业区管理委员会对于商业区相关重大事项的决策是与校方共同商议决定的，校方对此有提出异议的权利。为了尽量避免外界因素的的干涉，保证有效执行，该委员会的专职和管理人员可以由校方和所有方向外界共同聘任，并且必须有一定比例的高校大学生和教职工参与。
商业区管理委员会应在商业区筹建过程中及时发现问题并制定措施解决，同时充分分析讨论发展现状，并提出尚未明显但初露端倪的问题，做好预防措施。其内部应独立划分一个监督小组，对委员会重大决策和操作有异议的，有权要求决策者公开进行解释；对于违规操作的，应当撤销该决策；决策有较大争议的，应当开展一定规模的听证会，表决。监督小组的监督行为自主独立，不受管理委员会的直接干预。小组成员最好为委员会外部人员并且作为专职服务上岗。

3.大学生商业区改造

针对目前大学生商业区所呈现出的各种问题，商业区管理委员会在设立之后，应更为及时深入地对商业区进行调查研究，制定有效可执行的方案，合理进行区域划分，由高校内部具备专业知识和技能的专业师生负责具体实施。
（1）构建大学生创业平台
该合作发展模式的核心内容，即为有意进行创业实践的学生提供服务，主要分为两大块：
一是给商品销售的学生提供专门场地。为了调动学生的实践积极性，对于其门槛要求可适度降低，并且可以通过校创业社的宣传，鼓励和帮助“大学生创业团队”开展活动。当然，也需要对大学生进行必要的教育，要求其不得销售“三无产品”，以免出现不必要的纠纷。
二是设立专门区域，由高校提供其所能支持的技术和科研创新作品等，通过指导学生实际设计、开发、生产、宣传、销售，并且通过专业学生对外积极推销自己的研发产品，反馈消费居民的意见，随后进行总结改进。尤其是要利用高校自身的特殊优势，将最新研发技术和管理经验对外传授，以促进自己自主研发的技术迅速普及到有需要的人群中，实现技术分享，同时积极收集使用者的意见和建议，针对性地做出技术改进，再做试点工作，重新投入使用。对于这个实践模块，要求较高，能否推行成功的关键在于学生的专业知识储备和研发能力的培养，更仰赖于高校教育制度改革和课程内容创新，转变教学理念、重视专业技能的培训和创新思维的培养，而不是仅仅停留于专业知识储备。高校对此应当提供更全方位、更深层次和更专业的资源，包括技术、人员和硬件设施，并帮助和扶持学生大胆创新和实践，以实实在在地培养学生成为具有科研实力的专业人员。
（2）建立商铺信息档案和商铺评级制度
为了能更有效地管理，商业区管理委员会应当制定一份商铺信息记录单，对所有商铺的必要信息进行整理记录。对经签订合同转让或转租后的新入商铺，应当要由现任店铺主与下家商量好转让金或租金以及相关事宜后，到商业区管理委员会进行转租登记，并由管理委员会对其店铺经营管理规定予以事先指导和说明。
商业区管理委员会应定期开展针对性的调查采访活动，从消费者的角度考量商铺产品与服务质量，由学生群体作商铺等级考评并进行排名，以增强商业区内部良性竞争，考评结果仅具参考价值。
（3）整顿卫生状况
在“管理规定”中明确各商铺对自身所属区域卫生承担责任，配套公共卫生设施（如公用垃圾桶等），并可制定一定的处罚标准，但遵循“先告知，后处罚”的原则，尽量不对商铺的经营造成影响。对于处罚方式，可以采取警告、通报、罚金等形式灵活运用。对于处罚标准，应当由管理相关方召开听证会，合理采纳区内商铺主的意见。因管理活动由学生群体执行，故应事先做好商铺店主的思想沟通，以免产生不必要的误会和矛盾。
（4）设立信息收集与反馈制度，建立信息共享平台
商业区主要是为高校群体及社区居民所开展，其功能的健全与完善需要建立在高校师生以及社区居民满足自我需求的基础上，因此有必要设立连接消费群体、商铺区与管理委员会的信息交流平台。消费者或商铺店主可通过该平台提出自己的意见和建议，管理委员会要根据实际情况及时合理地处理问题，并告知当事人最终的处理结果。商业区管理委员应当对商业区内的投诉意见进行定期的收集，并且在事实清楚、合法合理的基础上，做及时有效的解释和改正，并做好备案工作，以便做好完备的商业区管理活动。当然，管理委员会应特别重视学生消费群体的意见和建议，以此调动学生群体监督、间接管理商业区活动的积极性，锻炼其发现问题、解决问题的能力。
同时，信息平台适用于商业区内关于店铺转让、租赁、、促销、商业区管理活动等信息的共享，从而有利于商铺店主、高校师生及社区居民及时了解第一手信息，提高商业区运行效率。除此之外还有公示商业区管理信息，公布商铺登记排名等，并及时将高校决定投入销售使用的产品和服务信息第一时间传达给周边乡镇居民，就近享受产品和服务。
（5）运用高校资源，提供更多人性化服务
“商业街的成功运营需要掌握和运用相应资源。”高校应开展具体有效的、针对学生群体的商业思维培养和技能训练，借助创业社、设立专家组等来提供相关培训服务，将“生态性创业”理念真正深入人心。在保证高校自身文化传统和优势的前提下，逐渐将商业文化融入到本校教育文化中去，以相互借鉴、补充、融合。并且高校应当充分重视大学生的心理状态，以各种方式鼓励大学生投入创业实践和管理活动中去，保持对该项目的热情与精力。源于：论文的格式www.618jyw.com
四、结语
高校—商业区合作发展新模式，源于高校与商业区自身所具有的互补性优势以及求得进一步发展和影响力提升的共同目标，也出于培养新型“创业型人才”、缓解大学生就业创业难的困境的需要，但因大学综合实力、管理理念、大学生自身能力、商业区发展潜力和建设周期以及地域性等因素的限制，该模式的建立和推广将面临诸多困难。但不可否认的是，这种由大学生大规模实际参与的商业区建设有着明显的优势，其良性发展对整个城市文化品位和居民生活品质的提高都具有很大的意义和价值，并且在模式设计上具有很大的适应性和包容性，能够被其他高教园区所借鉴和推广，由此产生巨大的经济、社会与文化效益。
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