不动产,浅论善意取得制度中关于标转让理由

【】我国《物权法》确定了善意制度，并将其统一适用于动产、不动产他物权的。以善意制度标的转让理由出发，以和转让的公示策略教学论文阐述论点。
【词】善意；；公示公信
一、以转让
《物权法》百零六条的规定，善意制度中很的构成要件”以转让”，也说无权处分人在处分财产时，人支付了的，才能适用善意制度产生物权变动的效果。善意制度保护的是商品流动中交易的安全。
，如何理解的是个很的理由，这联系着能否适用善意。对于动产而言，所要求的是以一般的市场标准的，对于不动产而言，对的判断就比较复杂了。不动产的权利公示方式是登记薄，具有很强的公信力。即使是登记薄错误的情形，受让人查阅过登记薄后，完全有理由登记薄中所记载的权利人有处分权，即使不动产转让的偏低，也影响登记公信力，只要受让人信赖登记就足以构成善意。另一，我国不动产并完全市场化，房屋的的与否判断。，，在考虑的善意的要件时，区分动产和不动产，对于不动产也应当区分情况考虑。
，在不动产中的适用商品房的转让，商品房在市场上流通，有明确的市场，而商品房之外的其他不动产其一概以市场而论。，市场标准，把市场看待。在情况下，就算实际成交低于市场，也一概认定为不的，市场参照，的要考虑不动产的实际环境、质量、布局等情况。，在考虑时，也要考虑履行期限。仅仅约定了支付的价款，，合同中规定履行期限，履行期限很长，这实际上可能变相地等同于无偿。
还有，就人实际支付的理由，学界有着分歧。有学者，原则上以实际支付为要件，仅仅达成协议而未实际支付价款，则不构成善意。也有学者《物权法》第106条第1款中所规定的的既人已经向出让人实际支付的价款，也合同中约定了但实际支付的情形。这两种都有的，，不动产的较高，要求买受人一次性支付价款，不太交易的惯例，且给买受人强加了过重的负担。所以在实践中，不动产买卖的价款是分期支付的。要求不动产转让都一次性支付价款是不实际和不的。，仅仅约定了价款，而实际完全不支付，同样善意的构成要件，也可能会产生理由。一，善意制度的根本价值就保护善意人的信赖利益，人可能在与无权处分人交易时支付了的价款，允许原人追回，人则面对向无权处分人追偿的负担和追偿的风险，，人支付任何价款，即便是原人追回后，人通常不会发生损失。另一，不支付对价也构成善意，则可能名为有偿、实为无偿的情形，也有可能是双方虚构合同联系，实际上规避了法律的要求，不善意保护善意人的目的。，在适用善意时，实际支付的价款，的比例应当不动产的情况来判断。

二、应当登记的已经登记。不需登记的已经交付

《物权法》百零六条规定”转让的不动产动产依照法律规定应当登记的已经登记，不登记的已经交付给受让人”，完成公示的善意的要件。动产，交付为其公示策略教学论文，所以动产的善意以交付为其生效要件，对于不动产而言则相对复杂。对于以登记为生效要件的不动产物权而言，建设用地使用权、房屋权、建设用地使用权抵押权、房屋抵押权已经登记的地役权，在人善意这些不动产物权时，完成登记方善意的构成要件。，学界异议。，学界有争论的是，那些不以登记为物权变动生效要件以其为对抗要件的不动产物权，如土地承包经营权的善意究竟是以登记为要件还是以交付为要件。，王利明教授，对于不以登记为生效要件的不动产物权，其善意仅以交付为要件。而崔建远教授，任何不动产物权的善意都以了登记为要件，如不登记，即便已经交付，也不发生善意之法律后果。
，王利明教授的相对更加正确，应为我国的物权变动立法方式采取的是兼用登记生效主义与登记对抗主义，与德国法对基于法律的不动产权利变动都采取登记生效主义是不同的。我国登记薄上的推定效力与公信力是有限制的，它仅限于以登记生效为要件的不动产物权登记。拿土地承包经营权为例，传统社会是熟人社会，而土地承包经营权产生于农村地区，通常发生于农村集体内部成员之间。而在熟人社会中，登记薄产生在市民社会中那样的公信力，必要用登记来体现物权的权利外观，熟人社会成全更的是占有的现实情况。而《物权法》第106条之所以将不动产和动产的善意合并规定，为了便于解决这些缺乏明确的公示(登记)的农村不动产物权的变动”使善意受让人房产占有人来判断房屋的产权归属”。综上所诉，对登记生效的不动产物权以登记为善意要件，而对于不采登记生效的不动产物权而言以交付为善意要件。
文献：
王利明：《不动产善意构成要件探讨》，载于《政治与法律》2008年第10期，第7页。
王利明：《物权法探讨(修订版)(上卷)，人民大学出版社2007年版，第446页。
[3]崔建远：《物权法》，人民大学出版社2009年版，第87-88页。
[4]王利明等：《物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第150页。
[5]崔建远：《物权法》，人民大学出版社2009年版，第89页。全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室：《物权法立法背景与全集》，法律出版社2007年版，第446页。